Prodaja, najam: koja je obavezna tehnička dijagnostika?

Da biste prodali ili unajmili svoju imovinu, sada je obavezno da profesionalci izvrše najmanje sedam tehničkih dijagnoza. Željeni cilj: informirati kupce i stanare tijekom transakcija i poboljšati sigurnosne uvjete u stanovanju.

I za prodaju i za iznajmljivanje, javne su vlasti postupno uvele obvezu pridodavanja određenog broja tehničkih dijagnoza bilo kojem ugovoru o nekretninama. Cilj je dvojak: s jedne strane bolje informirati budućeg kupca ili stanara o stvarnom stanju predložene imovine, s druge strane pridonijeti poboljšanju uvjeta sigurnosti i udobnosti smještaja.

Jedinstvena datoteka
Te dijagnoze - osim snimaka predviđenih Carrezovim zakonom - moraju se grupirati od 1. studenoga 2007. u jedinstveni dokument koji se naziva "datoteka tehničke dijagnoze". Ovo okuplja sve informacije koje će se budućem kupcu priopćiti u vrijeme obećanja prodaje ili, u protivnom, prilikom potpisivanja vjerodostojnog akta (ili ugovora o najmu). U slučaju da se dokumenti ne prenesu, transakcija se može otkazati (ovisno o vrsti dijagnoze koja nedostaje) ili se cijena prodaje ili cijena najma može pregovarati prema dolje. Do danas je za prodaju obvezno sedam dijagnoza: azbest, termiti, olovo, prirodni ili tehnološki rizici, plin, električna energija i energetske performanse. Tri se iznajmljuju: olovo,prirodni ili tehnološki rizici i energetska učinkovitost. I nije gotovo! Nove dijagnoze su u fazi proučavanja. Već je planirana kontrola nekolektivnih sanitarnih čvorova (septičkih jama i drugih), kada smještaj nije spojen na kanalizaciju. Stupanje na snagu održat će se 1. siječnja 2022-2023. - 2022-2023., navodi Nacionalna stambena agencija (ANAH).

Koliko to kosta ?
Trošak uspostavljanja datoteke tehničke dijagnostike odgovoran je prodavatelju ili najmodavcu. Tako će tijekom prodaje trebati oko 150 eura za studio i do 750 eura za kuću s pet soba, navodi Interprofesionalni savez dijagnoze nekretnina. "Prosječna košarica" ovog dijagnostičkog paketa iznosi oko 350 eura. Imajte na umu da prosječno trajanje intervencije dijagnostičara varira od nekoliko sati do dana, ovisno o površini i broju soba u domu. Da biste ograničili putne troškove, bolje je da se sva dijagnostika provodi istodobno. Jer samo dijagnoza koštat će vas između 70 i 220 eura. Te su cijene ipak okvirne. Naknade su besplatne i na tržištu su uočene značajne razlike (ponekad u rasponu od jednokratnih do dvostrukih).Zbog toga ne biste trebali oklijevati konzultirati nekoliko stručnjaka (u Francuskoj ih ima više od 8000) kako bi usporedili njihove cijene, istovremeno provjeravajući ispunjavaju li uvjete certificiranja, osiguranja i neovisnosti. predviđena zakonom. Napokon, imajte na umu da razdoblje valjanosti ovih dijagnoza varira od šest mjeseci (za termite i prirodne ili tehnološke rizike) do deset godina (za energetske performanse).imajte na umu da razdoblje valjanosti ovih dijagnoza varira od šest mjeseci (za termite i prirodne ili tehnološke rizike) do deset godina (za energetske performanse).imajte na umu da razdoblje valjanosti ovih dijagnoza varira od šest mjeseci (za termite i prirodne ili tehnološke rizike) do deset godina (za energetske performanse).

Odabir pravog dijagnostičara
Od 1. studenog 2007. svu dijagnostiku koja se mora pružiti (osim snimaka predviđenih Carrezovim zakonom) mora provoditi stručnjak certificiran od strane organizacije
akreditirao Cofrac (francuski odbor za akreditaciju). Popis tih organizacija (dvanaest na broju) dostupan je na web mjestu Cofrac (www.cofrac.fr). Svatko od njih nudi popis certificiranih dijagnostičara. Također provjerite ima li dijagnostičar certifikate koji se odnose na različite dijagnoze koje treba provesti (stručnjak ovlašten za postavljanje dijagnoze energetskih svojstava neće nužno biti kvalificiran za stanje rizika od izloženosti olovu). Ne zaboravite zamoliti onoga kojega ste odabrali da vam dostavi fotokopije njihovih valjanih potvrda i osiguranja „Profesionalna građanska odgovornost“. Potonji pokriva aktivnost dijagnoze. Prednost: kao prodavač,ove mjere opreza omogućit će vam izuzeće od jamstva protiv skrivenih nedostataka.

Carrezov zakon
Ova dijagnoza koju je uveo Carrezov zakon odnosi se samo na etažirana vlasništva. Ima samo deklarativnu vrijednost i ne zahtijeva nikakvu potvrdu dijagnostičara. Pruža informacije o točnoj površini smještaja. Razdoblje valjanosti je neograničeno, osim ako se svojstvo ne podvrgne površinskoj modifikaciji (proširenje, uzvišenje). Pogreška mjerenja količine veća od 5% može dovesti do otkazivanja ili smanjenja prodajne cijene.

Dijagnoza azbesta prije rada
Mora se provesti prije bilo kakvih većih radova na obnovi, sve dok je smještaj izgrađen prije 1. srpnja 1997. Vlasnik je dužan izvršiti lokaciju materijala i proizvoda koji sadrže azbest (općenito sondiranjem u zgradi) kako bi se izbjeglo izlaganje ljudi potrebnih za izvođenje radova.

Potvrda o prebivalištu
Ova potvrda potrebna je za dobivanje zajma s nultom stopom (PTZ), ograničenog na 15.000 eura. Kupac je taj koji to zahtijeva. Omogućuje bankarskoj organizaciji i upravi da procijene stanje smještaja i moguće troškove zbog usklađivanja sa standardima za stanovanje.

Pregledano je 7 dijagnoza

1. Stanje električne instalacije u zatvorenom

TEMELJNA IMOVINA . Ova je dijagnoza obvezna od 1. siječnja 2022-2023. do 2022-2023. za bilo koji dom u kojem se unutarnja instalacija električne energije provodi više od petnaest godina.
CILJ DIJAGNOZE . Procjenjuje rizike koji bi mogli utjecati na sigurnost ljudi. Dijagnostičar osigurava prisutnost lako dostupnog uređaja za upravljanje i zaštitu, uzemljenu diferencijalnu zaštitu, odsutnost zastarjele električne opreme, vodiča koji nisu mehanički zaštićeni itd.
TROŠKOVI . Od 150 do 200 eura za smještaj u rasponu od studija do T6.
TRAJANJE VALJANOSTI . Tri godine.
POSLJEDICE. Postojanje anomalija u električnoj instalaciji ne blokira prodaju prema Promotelecu (udruga za promicanje održivog korištenja električne energije u stambenim zgradama i malim uslugama). Ova je dijagnoza samo informativna; stoga nema obveze rada. Iz sigurnosnih razloga ne treba zanemariti utvrđene rizike. (vidi fotografije 2 i 3).

2. Prisutnost termita

TEMELJNA IMOVINA. Ova je dijagnoza potrebna samo kada se smještaj nalazi na području koje je općinskim uredbom ili uredom prefekture klasificirano pod rizikom (to je slučaj za Pariz, na primjer).
CILJ. Parazitsko stanje kućišta provodi se radi provjere prisutnosti termita. Hrane se celulozom prisutnom u drvu (gredica, parket, okvir) i mogu potkopati strukturu kuće.
TROŠKOVI. Oko 100 eura.
RAZDOBLJE VAŽENJA. Šest mjeseci.
POSLJEDICE.Vlasnik mora dati izjavu u vijećnici čim se otkrije prisutnost termita. Tretman nije potreban po zakonu, samo ga gradonačelnik može zatražiti i nametnuti vlasnicima u slučaju opasnosti od građevina. (vidi fotografije 4 do 6).

ANAH pomagači. Vlasnicima stanarima, kao i iznajmljivačima, ANAH (Nacionalna stambena agencija) odobrava subvencije za provođenje tehničke dijagnostike čim ih slijedi posao. Njihovi uvjeti pripisivanja navedeni su na web mjestu organizacije (www.anah.fr). Dodatni eko-bonusi dodjeljuju se od 1. siječnja 2022-2023. do 2022-2023. godine u zamjenu za učinkovitost rada.

3. Prisutnost azbesta

TEMELJNA IMOVINA. Ova je dijagnoza obvezna za sav smještaj za koji je građevinska dozvola izdana prije 1. srpnja 1997., s iznimkom, međutim, obiteljskih kuća.
CILJ. Pruža informacije o prisutnosti materijala i proizvoda koji sadrže azbest (koji se prije koristio zbog toplinskih i zvučnih izolacijskih svojstava), njihovom položaju i stanju očuvanosti.
TROŠKOVI. Oko 100 eura.
RAZDOBLJE VAŽENJA. Neograničen.
POSLJEDICE.U prisutnosti azbesta, vlasnik je dužan izvoditi radove kada je prekoračena određena razina prašine. Moguće su dvije mogućnosti: inkapsulacija koja se sastoji od zatvaranja materijala koji sadrže azbest u zatvorenu školjku ili uklanjanja inkriminiranih materijala. (vidi fotografije 7).

4. Stanje unutarnje plinske instalacije

TEMELJNA IMOVINA . Ova sigurnosna provjera odnosi se na sve domove u kojima se (unutarnja) instalacija plina provodi više od petnaest godina.
CILJ . Cilj mu je spriječiti rizike povezane sa stanjem postrojenja i njegovom uporabom (curenje plina, požar, posebno trovanje ugljičnim monoksidom), procjenom stanja stacionarnih uređaja za grijanje i proizvodnju plina. potrošna topla voda, brtvljenje fiksnih cijevi i plinskih priključaka. Također se provjerava ventilacija prostorija.
TROŠKOVI . Oko 130 eura.
TRAJANJE VALJANOSTI . Tri godine.
POSLJEDICE.U slučaju ozbiljne i neposredne opasnosti, dijagnostičar može isključiti cijelu ili dio plinske instalacije. Napomena: potvrda o sukladnosti od tijela koje su odobrila javna tijela (tip Qualigaz), također manje od tri godine, može zamijeniti dijagnozu. (vidi fotografije 8 i 9).

5. Prirodni i tehnološki rizici.

TEMELJNA IMOVINA . Ova se dijagnoza odnosi na sva stanovanja smještena u seizmičkoj zoni (Alpski luk, Azurna obala, Pirineji i Alzas) ili obuhvaćena planom prevencije tehnološkog rizika (PPRT) ili prirodnim planom prevencije (PPRN).
CILJ . Osnovan na temelju dokumenata i informacija dostupnih u vijećnici, on precizira rizike kojima je smještaj izložen (poplave, na primjer), a mora biti popraćen isječcima karata koji omogućavaju lociranje zgrade s obzirom na rizike koji nastaju.
TROŠKOVI . Oko 40 eura.
RAZDOBLJE VAŽENJA. Šest mjeseci.
POSLJEDICE. Vlasnik mora obavijestiti budućeg kupca ili najmoprimca ako su se u smještaju dogodile katastrofe i zbog jamstva nastale naknade za učinke prirodnih ili tehnoloških katastrofa, bez obzira nalazi li se smještaj u seizmičkoj zoni ili ne pokriveni PPRT-om ili PPRN-om.

6. Prisutnost olova

TEMELJNA IMOVINA. Ova dijagnoza, koja se naziva i ugovor o riziku od izloženosti olovu (CREP), obavezna je za sve stanove koji su sagrađeni prije 1. siječnja 1949.
CILJ. Postavljen je na mjesto kako bi se spriječilo propadanje boja i drugih unutarnjih premaza natovarenih olovom, koji oslobađa ljuske i prašinu čije gutanje ili udisanje može izazvati akutno trovanje, drugim riječima, trovanje olovom. Međutim, budite oprezni, potraga za olovnim cijevima ne spada u opseg ove dijagnoze. CREP pruža informacije o koncentraciji olova u svim premazima kućišta i njihovom stanju očuvanosti. Ovom izvješću priložen je informativni letak koji podsjeća na učinke olova na zdravlje i mjere predostrožnosti koje treba poduzeti.
TROŠKOVI. Oko 180 eura.
RAZDOBLJE VAŽENJA. U nedostatku olova u oblogama (ili u koncentracijama ispod regulatornog praga, definiranog naredbom od 25. travnja 2006.), razdoblje valjanosti CREP-a je neograničeno. Poraste na godinu dana u slučaju potencijalnog rizika, kada obloge sadrže olovo, ali olovo je nepristupačno.
POSLJEDICE. Kada se utvrdi neposredni rizik (degradirani premazi koji spontano stvaraju prašinu ili ljuske), izvještaj se prenosi u prefekturu. Tada vlasnik mora bez odgađanja pristupiti odgovarajućim poslovima kako bi eliminirao rizik od izloženosti olovu i tako zajamčio sigurnost stanara. (vidi fotografije 11).

7. Energetske performanse

TEMELJNA IMOVINA. Dijagnoza energetske učinkovitosti (DPE) obavezna je za svaku prodaju ili najam glavnog prebivališta (sezonske najmove isključuju se kada je ukupno razdoblje korištenja manje od četiri mjeseca godišnje).
CILJ. Detaljno opisuje karakteristike zgrade (posebno uzimajući u obzir razinu izolacije) i opisuje opremu za grijanje i hlađenje, proizvodnju tople vode za ventilaciju i ventilaciju. Za svaku kategoriju opreme unose se količina potrošene energije (stvarna, na temelju očitanja potrošnje ili procijenjena) i godišnji izdaci koji proizlaze iz te potrošnje. Također omogućuje precizno mjerenje količine stakleničkih plinova koje emitira ta različita oprema. DPE su popraćene preporukama za energetsko poboljšanje stanovanja. Čitanje ove dijagnostike olakšava se dvostrukim označavanjem, slično kućanskim aparatima i sada automobilskom sektoru.Ovaj je dokument samo informativnog karaktera i ima za cilj informirati budućeg kupca ili stanara o energetskom ponašanju i ukupnim performansama kuće.
TROŠKOVI . oko 200 eura (ova cijena ovisi o veličini vašeg posjeda).
RAZDOBLJE VAŽENJA. Deset godina.
POSLJEDICE . Ova je dijagnoza isključivo informativna, jer kao takvi vlasnici nisu obvezni izvoditi radove na obnovi kako bi optimizirali energetske performanse svoje imovine. (vidi fotografije 12 do 15).